Переуступка квартиры в новостройке что это?

Содержание

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке проводка

Переуступка квартиры в новостройке что это?

В тех случаях, когда по данному договору даритель передает либо обещает передать в будущем права требования к третьим лицам по договорам и сделкам, должны соблюдаться требования к форме договора письменная, нотариально удостоверенная или требующая государственной регистрации. Кроме того, важно, чтобы учитывались требования законодательства, предусмотренные для перемены лиц в обязательстве.

В целом, дарение прав требования к третьему лицу — это уступка требования, обличенная в форму безвозмездной передачи. Особенности дарения прав требования к третьим лицам Согласно ст. Требование, которое принадлежит дарителю как кредитору по какой-либо сделке, может передаваться в дар в рамках уступки требования цессии.

При этом она будет иметь определенные особенности: Для перехода прав кредитора-дарителя к одаряемому нет необходимости получать согласие должника если это не противоречит договору или нормам закона.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Уступка квартиры по договору долевого участия проводки
  • Квартиры по переуступке что это такое
  • Новостройки
  • переуступка прав
  • Приобретение квартиры в новостройке
  • Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам
  • Переуступка от Физического Лица Юридическому
  • Переуступка права требования договор цессии
  • Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам

Уступка квартиры по договору долевого участия проводки

Постоянная ссылка В условиях дефицита оборотных средств неденежные формы расчетов используются довольно часто. Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перейдет вам, как подрядчику, в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования.

Попробую кратко изложить каждый вариант. Договор купли-продажи В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком работ.

В бухгалтерском учете операция будет отражена у подрядчика следующим образом: Покупка квартиры — Дт 41 Кт 60 Зачет стоимости квартиры в счет выполненных работ — Дт 60 Кт 62 В дальнейшем вы можете продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю.

Например, это можно сделать в счет дивидендов. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю подп. Уступка права требования В этом случае заказчик уступает право требования имущественное право квартиры от третьего лица застройщика подрядчику.

В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ. В бухгалтерском учете у подрядчика будут сделаны записи: Отражаем приобретение имущественного права на квартиру — Дт 58 76 Кт 60 Зачитываем стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.

Это делается тогда, когда цена уступки превышает расходы по вашему приобретению имущественного права у застройщика. Зачитываем стоимость имущественного права в счет дивидендов — Дт 75 Кт 62 При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права.

Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права.

При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика. Договор инвестирования участия в долевом строительстве По такому договору вы станете инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры.

Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы.

Данная операция у вас будет отражена так. Произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ — Дт 76 Кт 62 Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря г.

В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Проводки для этой ситуации были рассмотрены выше.

Квартиры по переуступке что это такое

Цена сделки. Другие существенные условия. Переуступить долг можно сразу после его возникновения, к примеру, на следующий день после реализации товаров.

Цессия между юридическим и физическим лицом Однако налоговая база может быть уменьшена на сумму платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. При этом позиция, изложенная в том числе в уже упомянутом нами письме Минфина России от

Сумма требования, которое уступается в соответствии с этим Договором составляет указывается сумма передаваемого требования. Согласно этому договору Цедент принимает обязательство выполнить следующее: 2. Цедент должен сообщить все нужные сведения, которые имеют значение для осуществления его прав, Цессионарию. Цессионарий принимает на себя обязательство: 2. За передаваемые права заплатить Цеденту сумму, которая указана в п.

Новостройки

Выбор рынка: первичный или вторичный? Последнее обновление: Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные. То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные см. И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты. Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке. Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

переуступка прав

Как купить квартиру в новостройке и не оказаться обманутым? Квартиры в новостройках привлекают сегодня многих россиян. Во-первых, такое жилье дешевле, чем вторичка, во-вторых, оно создано по современным стандартам просторные помещения, качественная проводка, стеклопакеты, застекленные лоджии, подземный паркинг и многое другое. Однако несмотря на привлекательность новых квартир существует много рисков при их покупке. Из новостей известны сотни случаев обмана клиентов застройщиками, и чаще всего это происходило по невнимательности самих покупателей.

Бабушки, дедушки и их внуки. По договору долевого участия Обязанность по уплате налога при переуступке прав долевого участия возникает у продавца.

В году произошли изменения в долевом строительстве : сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья.

Читать подробнее… И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.

Приобретение квартиры в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру статьи Что такое переуступка прав на квартиру? Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав Покупка и продажа квартиры по договору уступки переуступки права требования — довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как оформить право собственности на квартиру в новостройке. О нюансах регистрации

Цена такого жилья всегда ниже рыночной, а после заселения дома она существенно возрастает. Несмотря на такие преимущества, схемы покупки квартиры на первичном рынке сопряжены с определенными рисками — начиная от несоблюдения условий договоров и вплоть до банкротства застройщика.

Порядок оформления подобных сделок прямо зависит от применяемой застройщиком схемы привлечения средств — заключение договоров участия в долевом строительстве , создание жилищно-строительного кооператива или реализация через подрядчиков и инвесторов. Каждый из способов покупки нового жилья, при соблюдении всех условий, позволяет покупателю получить налоговый вычет.

Преимущества покупки новостройки Недвижимость, как и раньше, остается одним из самых привлекательных способов капиталовложений и инвестиций в будущее. С учетом того, что первичный рынок в этом отношении обладает множеством преимуществ, в сравнении с другими видами квартир, популярность таких покупок постоянно растет.

Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам

Источник: https://horscadrefestival.com/tamozhennoe-pravo/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroyke-provodka.php

Переуступка квартиры в новостройке

Что такое «переуступка квартиры»? Какие плюсы и минусы такой сделки? И как обезопасить себя от возможных рисков? Об этом читайте в нашей статье.

Переуступка квартиры в новостройке, то есть сделка купли-продажи апартаментов до завершения возведения здания, называется цессией. Лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, — это цессионер. Он передает покупателю право на получение квартиры в новостройке (буквально — продает жилплощадь) по более высокой стоимости, чем сам приобрел ее ранее. Покупатель должен понимать, что при покупке апартаменты по переуступке на него переходит как право участника строительства, так и все риски, связанные с задержкой сдачи объекта в эксплуатацию.

Читайте также  Как отключить электричество в квартире?

Покупка квартиры по переуступке: плюсы и минусы

Стоит знать: около трети квартир на первичном рынке сосредоточено в руках «временных» инвесторов. Это своего рода спекулянты — они вкладывают деньги в новострой с целью позже перепродать апартаменты по более высокой стоимости. Сегодня цены на жилье немного упали, поэтому инвесторы, чтобы снять хоть какой-то «навар», не ждут завершения строительства, а переуступают жилплощадь еще на стадии возведения здания.

Преимущества переуступки прав на квартиру

  • Вы получаете жилье раньше, чем если бы вкладывали деньги в дом на стадии «котлована».
  • Есть возможность приобрести квартиру дешевле, чем у застройщика (торг уместен).
  • Чаще всего апартаменты переуступают в практически готовом доме, поэтому велика вероятность, что жилой комплекс все-таки сдадут в эксплуатацию (и в кратчайшие сроки).

Недостатки переуступки квартиры

  • Есть риск, что вы получите квартиру в «замороженной» новостройке.
  • Переуступщик может переложить на вас оплату штрафных санкций за переоформление договора инвестирования (обычно это 1-3% от суммы инвестиций).
  • Необходимо внести сразу всю сумму за апартаменты. Рассрочку до завершения строительства оформить не получится.

Риски переуступки квартиры в новостройке

В каких случаях эксперты советуют отказаться от заключения сделки?

  • Когда вам предлагают жилплощадь по инвестиционному договору с застройщиком. Заключение такого договора было действительным до января 2006 года, позже документ запретили.
  • Если апартаменты продают через целевые облигации, квартира резервируется только в случае, когда сразу выкуплен весь пакет облигаций. Иначе вы приобретаете абстрактные метры. Жилье окажется больше? Доплатите по более высокой стоимости. Меньше? Вам вернут разницу по номинальной цене облигаций.
  • Если переуступка квартиры осуществляется не впервые, не стоит рисковать. Возможно, ранее договор был составлен с нарушениями.

Оптимальный вариант покупки квартиры по переуступке, если цессионер сотрудничает с застройщиком, действующим через ФФС (фонд финансирования строительства). Деятельность ФФС лицензирует Госфинуслуг — государство проверяет наличие всех документов на строительство, а деньги инвесторов могут направляться только на стройку.

Советы, как обезопасить себя от рисков процедуры

  • Взгляните на все со стороны инвестора: убедитесь, что строительство идет по графику, без задержек, нет пикетов, застройщик выполняет все обязательства.
  • В договоре должна быть разрешена переуступка квартиры третьей стороне.
  • Проверьте, есть ли у строительной компании разрешительные документы и не подан ли иск на решение о землеотводе.
  • Если в договоре между инвестором и застройщиком предусмотрен штраф за переуступку жилья, настаивайте на внесении в договор пункта об оплате этого штрафа цессионером.
  • Обязательно дайте изучить договор переуступки квартиры юристу.

Договор переуступки квартиры: все, что нужно знать

Чаще всего, планируя купить апартаменты путем переуступки права требования, покупатели сталкиваются с переоформлением договора с ФФС. Как осуществляется процедура и какие есть нюансы? Эксперты отмечают, что все зависит от норм, прописанных в документе.

Поэтому о ваших действиях — ниже.

  1. Самостоятельно ознакомьтесь со всеми бумагами, предоставленными инвестором. Задавайте вопросы. Если что-то не ясно, вполне нормально обратиться за ответами к представителю застройщика.
  2. Узнайте, не требуется ли согласование переуступки прав на квартиру со строительной компанией. Обычно этот пункт указывается в договоре. В ином случае при оформлении правоустанавливающих документов может возникнуть неразбериха, и будет непросто доказать, что вы являетесь законным собственником. Поэтому в любом случае лучше всего в письменном виде уведомить застройщика о переуступке.
  3. Заверьте договор переуступки квартиры нотариально. Нотариус проверит, действительно ли человек, с которым вы оформляете сделку, имеет право на жилплощадь, и не находятся ли имущественные права на апартаменты в залоге у банка, кредитовавшего инвестора.
  4. Помните: налог при продаже недвижимости оплачивает цессионер, а не покупатель, как думают некоторые.
  5. Снизить риск к минимуму можно, если третьей стороной в договоре выступит застройщик. Так вы полностью исключите вероятность получить имущество, находящееся в залоге. Также строительная компания гарантирует, что права требования до вас никому не передавались.
  6. Обычно продавец старается переложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки. На самом деле вы не обязаны все оплачивать сами. Договоритесь разделить расходы поровну.

И не забудьте: пока вам на руки не выдадут правоустанавливающие документы на квартиру, зарегистрированные согласно действующему законодательству, есть риск так и не получить апартаменты. Например, если инвестор нарушил условия договора с застройщиком. Или в случае, если строительная компания решила продать одну и ту же жилплощадь сразу нескольким людям. Но это уже другая тема: как правильно выбрать застройщика, которому не страшно доверить свои деньги.

Источник: https://zastroyschiki.com/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke/

Договор переуступки квартиры в новостройке: что это

На современном рынке недвижимости существует достаточно популярный способ приобретения жилья. Такой способ называется переуступкой прав или цессией.

Прежде, чем начать изучение такого способа, необходимо детально выяснить, что же такое переуступка, различные варианты данного способа приобретения недвижимости, каким образом должен оформляться переуступка и вся необходимая документация.

Самым сложным звеном в этой системе кажется порядок оформления переуступки прав, и он требует ответственного подхода. Однако при таком способе приобретения жилья существует определенная доля риска.

Что же такое переуступка прав на квартиру

В настоящее время появилось множество хитростей с юридической стороны, которые позволяют каким-то образом получить преимущества.

Зачастую купля-продажа квартир на первоначальных этапах осуществляется не между застройщиком и будущим жильцом, а между застройщиком и каким-либо третьим лицом. Необходимо подчеркнуть, что такой вариант сделки доступен лишь до полноценной сдачи дома в эксплуатацию.

Примечательно, что в данный момент еще нет никаких правовых документов, которые будут устанавливать права на квартиру.

Подобный договор, который называется цессией, свидетельствует лишь о приобретении права передать квартиру в собственность физическому лицу, а не о том, что физическое лицо получит саму квартиру.

Затем, после окончания процесса строительства и полной сдачи дома, третье лицо (первоначальный инвестор) может передать свои права на получение нового жилья любому другому заинтересованному в этом физическому лицу. Разумеется, делается это не за просто так, а, как правило, за определенную сумму денег.

Варианты переуступки права требования

Что касаемо видов уступок, то сейчас в российском законодательстве существует лишь два способа, с помощью которых возможно уступить право требования на квартиру:

Договор долевого участия

Такой способ является наименее рискованным, но определенный риск все же присутствует.

Важно, что договор признается действительным только после того, как определенный участник долевого строительства полностью уплатил цену данного соглашения. Также возможна оплата одновременно с передачей долга на нового участника.

Здесь имеется несколько важных нюансов.

Уступить свои права требования участник ДС имеет право лишь с момента официальной государственной регистрации. Вся эта процедура должна производиться до того, как стороны окончательно подпишут передаточный акт либо иной правовой документ, который будет закреплять сведения о передаче объекта.

Законодательный аспект – Гражданский Кодекс Российской Федерации, а именно – 389 его статья закрепляет положения форме уступки. Так вот, такая форма уступки прав, которая совершается в порядке заключения, должна быть оформлена в письменной либо нотариальной форме.

Очень важно знать, что подобный договор должен быть зарегистрирован в особом порядке (государственная регистрация), если в законе не указаны иные сведения об оформлении.

Исходя из этого можно сделать некоторые выводы. В случае приобретения квартиры по данному способу, следует учитывать и соблюдать некоторые положения:

  • В любом случае необходимо уплатить указанную сумму. Либо самим первоначальным инвестором либо будущим собственником (передача всех обязанностей об оплате);
  • Договор цессии в обязательном порядке должен быть официально зарегистрирован;
  • Уступка может осуществляться еще до передачи объекта.

Предварительный договор купли-продажи

Подобная сделка несет в себе больше возможностей, нежели предыдущая.

Особенность такого соглашения купли-продажи состоит в том, что он дает исключительное право. Это право состоит в заключении основного соглашения лишь в будущем. Он должен будет заключен на определенных условиях и в указанные сроки.

В том случае, если основной договор все-таки будет заключен сторонами, то покупатель в полной мере сможет требовать передачи прав на квартиру. Если же нет, то требовать этого он будет не вправе. Это обусловлено тем, что продавец и покупатель по этому соглашению обязуются заключить основной документ в будущем.

В том случае, если одна из сторон откажется от своих обязательств, соглашение можно будет расторгнуть. В этой ситуации покупатель обладает лишь правом востребования суммы, уплаченной за квартиру (если таковая производилась), но никак не на саму квартиру.

Уступка будет возможна лишь с того момента, как будет подписано предварительное заключение договора о купле-продаже.

Если приобретатель жилья хочет уступить право требования, он должен обратиться туда, где он заключал договор (обычно – к застройщику или инвестору).

Необходимо помнить, что в соответствии с законом, для подобной сделки во всех случаях требуется согласие второй стороны. Более того, это согласие должно быть оформлено в соответствующем документе либо сделкой с участием трех сторон.

Подобное соглашение должно включать в себя все детали, такие как: сроки уступки, стоимость, содержание уступки и другие условия.

Следует внимательно отнестись к подписанию и документам.

У покупателя на руках должна быть следующая документация:

  • Основной договор с наличием всех дополнений;
  • Различные документы, которые будут подтверждать финансовые обязательства сторон и их оплату;
  • Документ, в котором четко указано согласие второй стороны;
  • Непосредственно договор уступки права требования.

Как было отмечено выше, такой документ в обязательном порядке должен быть оформлен только письменно и государственно зарегистрирован.

Также он может оформляться в нотариальной форме.

В этом документе следует указывать предмет сделки (то есть те обязательства, которыми обладают стороны и основания, на которых они возникли). На этом этапе очень важно правильно указать все условия.

Также необходимо указать все сроки и дополнительные условия совершения сделки. Ну и, конечно же, указать сумму.

Необходимые документы

Важным этапом является набор всех необходимых документов. Перечень документов для регистрации сравнительно не велик. Однако сбор всех документов займет определенное количество времени.

Вам потребуется:

  • Заявление обеих сторон о государственной регистрации договора;
  • Оригиналы документов, которые удостоверяют личность (с обеих сторон);
  • Договор о том, что стороны участвуют в долевом строительстве;
  • Документ-согласие супруга.Делается это для того, чтобы исключить вероятность попадания сделки под совместную собственность супругов;
  • Согласие застройщика на уступку в письменном виде;
  • Согласие попечительского органа.Необходимо лишь в тех случаях, когда один из участников действует от лица, которому не исполнилось 14 лет;
  • Оригинал и копия документа об уплате государственной пошлины.

Порядок оформления переуступки прав

Для начала следует указать, что новый кредитор будет обладать ровно теми же правами, что и предыдущий, но после того, как сделка состоится. Исходя из этого, в договоре уступки необходимо уточнить конкретный документ, по которому передается право, а также перечень всех тех документов, которые кредитор должен будет предоставить покупателю.

Очень важно в основном договоре указать все, даже самые незначительные детали, которые будут отличаться от первичного варианта.

Основными критериями для оформления являются содержание и сроки.

Первым этапом станет изучение застройщика и необходимых документов. Вы должны удостовериться в надежности застройщика и запросить всю необходимую документацию.

Затем следует подготовиться к совершению сделки. Для этого продавцу необходимо уведомить о всех совершаемых им действиях застройщика и получить на это письменное согласие.

Очень важно взять справку, подтверждающую отсутствие всяческих долгов перед застройщиком, а также получить нотариально заверенное согласие супруга и письменное согласие банка (если квартира обременена какими-либо ограничениями).

Покупателю также необходимо получить согласие супруга, а также поставить подпись под кредитным договором и получить его (если приобретаете по кредитованию).

Третьим этапом станет оформление. Обычно оно составляется в офисе застройщика, а затем регистрируется в соответствующем органе.

Читайте также  Как официально сдать квартиру в аренду?

Последним этапом станет та самая регистрация. Этот этап займет наибольшее количество времени и сил.

Обычно подобные операции совершаются в Регистрационной палате. Однако можно воспользоваться услугами Многофункционального центра (МФЦ).

Оформление задним числом

Как было сказано выше, договор цессии возможен лишь с момента заключения до момента передачи квартиры и заключения соответствующего акта.

Однако иногда такие промежутки достигают одного-двух, а иногда и более лет. В таких случаях владельцы хотят быстрее продать квартиру, но сроки давно прошли и такой возможности нет.

Дату договора изменить нельзя, так как он регистрируется в государственном органе. В таких случаях зачастую меняют дату акта приемки.

Разумеется, дату можно будет изменить лишь в разумных пределах. Проблем с предварительным договором купли-продажи возникнет гораздо меньше. Достаточно просто поменять дату основного документа. Это представляется возможным, так как соглашение еще не было государственно зарегистрировано.

Риски

При выборе такого варианта приобретения квартиры необходимо тщательным образом изучить все необходимые нюансы.

С особой ответственностью следует отнестись к изучению застройщика, узнать всю его историю, ознакомится с отзывами, а также, по возможности, узнать о том, как продвигается строительство и какими планами руководствуется застройщик.

Следует узнать, какие объекты строились под его началом и в каком фактическом и юридическом состоянии они находятся.

Юристы называют ДДУ наименее рискованным вариантом. В основном это определяется обязанностью застройщика в полной мере реализовать свои постройки. Подобное заключение закреплено федеральным законом 214.

Однако договор купли-продажи может быть расторгнут в силу объективных причин. При этом именно покупатель понесет потери, потеряв часть своих денег, так как он получит минимальную сумму, указанную в самом начале строительства.

Источник: http://prokvartiru.com/dolevoe-uchastie/chto-takoe-pereustupka-kvartiri

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ — Мосдольщик

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/

Что такое переуступка при покупке квартиры

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.
Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Читайте также  Как продать долю в однокомнатной квартире?

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика».

То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

Покупка квартиры по переуступке

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ).

    Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Обратите внимание =>  Можно ли на несовершеннолетнего оформить квартиру

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.
По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке.

В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

• договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);• акт передачи всех документов;

• договор уступки.

  • По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

В определенном отношении переуступка прав требования на квартиру безопаснее сделок, что заключаются в сфере первичного рынка. В отличие от обычного договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), подобные соглашения часто подписываются на завершающих этапах застройки, когда опасность лишиться денег и имущества минимальна.

Цена на жилплощадь будет сравнительно ниже той, что используется после введения здания в эксплуатацию.
По завершении оформления любой спорный вопрос новому собственнику предстоит регулировать с застройщиком.

Особенность разновидности договоров по продаже и покупке такого типа недвижимости состоит в заключении сделок до введения жилплощади в эксплуатацию, а также, не дожидаясь подписания документа о передаче-приеме (акта).

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора.

Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Обратите внимание =>  Кадастровая оценка и оценка бти

Переуступка прав на — квартиру по — договору ипотеки

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее.

Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав? Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов.

На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.
Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец.

Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

  • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
  • Платежные документы и соглашения (если имеются).
  • Акт передачи вышеперечисленных документов.
  • Договор уступки прав.
  • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Но Вы должны знать, что переуступается квартира уже на других условиях, чем были заключены первоначально между переуступщиком и застройщиком. Ведь он первоначально мог вложиться еще на стадии, когда дом был только в проекте, и в силу этого стоимость его была существенно ниже. Подчас разница может быть очень большой. И чем ближе дом к тому, чтобы быть сдан, тем стоимость квартир в нем растет. Когда дом, уже сдан — стоимость уже кардинально другая.

Вот почему для многих людей покупка на стадии застройки – выгодный вариант. Условия, вместе тем меняются. Переуступка невозможна без участия застройщика — необходимо его согласие.
Переуступка квартиры возможна при любом виде сделки — по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите.

Покупателем по этому виду договора могут быть как физические лица, так и юридические, которые могут подобным образом выкупать целые подъезды.

08 Фев 2019      yuristfive         30      

Источник: https://urist52.ru/alimenty-s-seroj-zarplaty/chto-takoe-pereustupka-pri-pokupke-kvartiry